Due Diligence-Analyse

Der Begriff „Due Diligence“ kommt aus dem US-Sprachgebrauch und bedeutet wörtlich übersetzt etwa so viel wie  “angemessene Gewissenhaftigkeit“  oder sinngemäß  „erforderliche Sorgfalt“. Eine einheitliche Definition zu Due Diligence-Prozessen besteht nicht.

Real Estate Due Diligence ist ein multidimensionaler und mehrstufiger Analyse-, Prüfungs- und Bewertungsprozess mit der Zielvorgabe, Chancen und Risiken aus Investitionsentscheidungen in Immobilien aufzudecken. Stärken und Schwächen einer Immobilie werden dadurch besser erkennbar beziehungsweise begreifbar.

Due Diligence ist insbesondere während der Kaufverhandlungen von Immobilien ein wichtiges Steuerungsinstrument, da es Kaufentscheidungen beschleunigt und somit vor unnötigem Zeitaufwand schützt.

Die klare Struktur des Analyseinstruments (z.B. anhand von diversen Checklisten) ermöglicht es, Chancen und Risiken aus Investitionsentscheidungen abzubilden.

Gleichzeitig verbessert der Due Diligence Prozess auf Grund eines detaillierten Informationsstandes den Wertermittlungsprozess und das Ergebnis von Wertermittlung gleich welcher Art.

Due-Diligence-Prüfungen beinhalten insbesondere eine systematische Stärken-/Schwächen-Analyse des Kaufobjekts, eine Analyse der mit dem Kauf verbundenen Risiken sowie eine fundierte Bewertung des Objekts. Gegenstand der Prüfungen sind etwa Bilanzen, personelle und sachliche Ressourcen, strategische Positionierung, rechtliche und finanzielle Risiken, Umweltlasten.

Folgende inhaltliche Schwerpunkte können genannt werden:

1. Wirtschaftliche Analyse

Untersuchung des regionalen Marktes, der Mietersituation, der politischen Situation (national und regional) mit Blick auf Entwicklungspotentiale. Darstellung der konjunkturellen Situation mit Zyklenstatus, Betrachtung der infrastrukturellen Gegebenheiten inklusive der Darstellung der Makrolage/Mikrolage mit Blick auch auf städteplanerische Aspekte

2. Finanzielle Analyse

Untersuchung der Ertragslage sowohl gegenwärtig als auch vergangenheitsbezogen mit Betrachtung der Fluktuationsrate und Bonität der Mieterschaft, entsprechender Garantiegeber und einer Vorausschau auf die künftige Entwicklung

3. Rechtliche Analyse

Untersuchung der Vertragslage mit Blick auf entsprechende Risiken. Die eigentums- und verwaltungsrechtlichen Fakten werden auf Unsicherheiten und Streitpotentiale untersucht (ggf. wird ein Rechtsanwalt mit der Erstellung dieses Teiles beauftragt)

4. Steuerliche Analyse

Betrachtet werden Spekulationssteuer durch den Veräußerungsgewinn, das Problemfeld des gewerblichen Immobilienhandels sowie die deutschen Verkehrssteuern

5. Technische Analyse

Besonders untersucht werden hierbei die technische Qualität und die baurechtlichen Besonderheiten, wie Gewährleistungsfragen, Genehmigungen und Abnahmen etc.

6. Facility Management Analyse

Untersuchung der Betriebsführung und Bewirtschaftung mit anschließender Darstellung von eventuellen Optimierungspotentialen. Schwerpunkte dieser Analyse sind neben der Prüfung der Betriebsführung die Instandhaltung und das Energiemanagement. Ergebnis ist der sogenannte Servicelevel und die Wirtschaftlichkeit des Objektes, sowie die Betrachtung der Kostenentwicklung innerhalb des Lebenszyklus der Immobilie

7. Marktwertanalyse

Due Diligence sind in der Regel Gemeinschaftsarbeiten mehrerer Sachverständiger bzw. Fachleute. Gezielt wird von Immobiliengutachtern nach so genannten Dealbreakern gesucht, d.h. nach Sachverhalten, die einem Kauf entgegenstehen könnten – z.B. Altlasten beim Grundstückskauf. Erkannte Risiken können entweder Auslöser für einen Abbruch der Verhandlungen oder Grundlage einer vertraglichen Berücksichtigung in Form von Preisabschlägen oder Garantien sein.

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Robert Hensky

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